Resumen ejecutivo
Del impacto de la pandemia (2020) a una entidad patrimonial robusta, rentable y líquida, preparada para financiar su reconversión ante el fin de las licencias turísticas (HUT 2028–2029).
Claves
- Crecimiento sostenido: ingresos de 468.782 € (2020) a 1.331.330 € (2025).
- Rentabilidad sólida: ROE en la banda 19–24% desde 2022 (pico 42,8% en 2022), con margen operativo real ~28%.
- Solvencia: patrimonio financia el 84,8% del activo; deuda del 15%, mayoritariamente préstamos de Vivebarcelona y socios.
- Dependencia turística del 94% de la cifra de negocio → el riesgo regulatorio HUT es el eje estratégico.
Evolución de ingresos y rentabilidad
| Año | Ingresos (€) | Beneficio Neto (€) | ROE | ROA | Margen Op. | Margen Neto |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2020 | 468.782 | -27.065 | -3,9% | -2,8% | 0,8% | -5,8% |
| 2021 | 652.349 | 126.487 | 15,5% | 11,7% | 23,7% | 19,4% |
| 2022 | 712.559 | 443.710 | 42,8% | 30,3% | 62,6% | 62,3% |
| 2023 | 1.049.902 | 285.650 | 23,6% | 16,0% | 35,8% | 27,2% |
| 2024 | 1.238.778 | 326.491 | 21,4% | 16,0% | 36,9% | 26,4% |
| 2025 def. | 1.331.330 | 361.906 | 19,2% | 16,2% | 27,8% | 27,2% |
El salto de rentabilidad arranca en 2021 con la recuperación turística de Barcelona. 2022 es excepcional (ROE >40%) por ingresos altos y costes comprimidos tras la pandemia. Desde 2023 la rentabilidad se estabiliza en una banda sostenible; el ROE de 2025 baja al 19,2% porque el patrimonio se refuerza con beneficios retenidos.
Eficiencia operativa
| Año | Coste/Ingresos | Rotación de Activos | ROI Inmobiliario | Flujo de Caja Libre |
|---|---|---|---|---|
| 2020 | 99% | 0,48 | 1,2% | -35.000 € |
| 2021 | 76% | 0,60 | 5,0% | +85.000 € |
| 2022 | 37% | 0,49 | 10,5% | +410.000 € |
| 2023 | 64% | 0,59 | 9,0% | +260.000 € |
| 2024 | 63% | 0,61 | 8,5% | +300.000 € |
| 2025 def. | 67% | 0,60 | 8,4% (est.) | +310.000 € (est.) |
El ratio de costes sobre ingresos baja de 99% a la banda del 63–67%. El ROI de la cartera inmobiliaria (8–10%) es competitivo en un entorno urbano de alta valoración, y el flujo de caja libre positivo indica autofinanciación operativa constante. El margen real de 2025 (28%) refleja el peso de los gastos de explotación: alquileres de terceros, lavandería y software.
Estructura financiera y solvencia
| Año | Activos Totales (€) | Patrimonio Neto (€) | Deuda/Activo | Ratio Liquidez |
|---|---|---|---|---|
| 2020 | 974.518 | 697.218 | 28% | 1,05 |
| 2021 | 1.081.581 | 815.581 | 25% | 1,10 |
| 2022 | 1.466.636 | 1.037.595 | 29% | 1,15 |
| 2023 | 1.783.364 | 1.209.995 | 32% | 1,25 |
| 2024 real | 2.035.158 | 1.527.674 | 25% | 2,38 |
| 2025 def. | 2.228.498 | 1.889.580 | 15% | 5,55 |
| 2026 may.* | n/d | n/d | 0% | n/d |
La liquidez mejora de 2,38 (2024) a 5,55 (2025). La comparación de balances reales 2024→2025 confirma un ciclo saludable: el patrimonio crece 23,7% (1,53M → 1,89M), exactamente el beneficio retenido (sin dividendos), mientras se amortiza deuda (507k → 339k) y se eleva la tesorería (266k → 494k).
Resumen gráfico narrativo
Ingresos, beneficio neto y ROE
Ingresos: pendiente ascendente sin retrocesos hasta 1,33 M€ (2025). Beneficio: del rojo de 2020 al máximo atípico de 2022 y una banda base de 286–362 k€. ROE: recorre de -3,9% a 42,8% (2022) y se asienta cerca del 20%; la rentabilidad procede de la operativa, no del apalancamiento.
Eficiencia: margen operativo vs coste/ingresos
La tijera se cierra: el coste/ingresos cae de 99% al 63–67% mientras el margen sube hasta el ~36% en 2022–2024. El cierre real de 2025 sitúa el margen en 27,8%, por debajo de lo estimado, por el mayor peso de los gastos de explotación.
Cuenta de resultados 2025 cierre definitivo
| Concepto | Importe (€) |
|---|---|
| 1. Importe neto de la cifra de negocios | 1.331.330 |
| Ingresos HUT alquilados (gestión de terceros) | 863.140 |
| Ingresos HUT propiedades | 389.709 |
| Ingresos alquiler de temporada (propiedades) | 76.303 |
| Otros alquileres | 2.178 |
| 5. Otros ingresos de explotación | 1.259 |
| 6. Gastos de personal | -237.312 |
| 7. Otros gastos de explotación | -660.185 |
| 8. Amortización del inmovilizado | -32.127 |
| 13. Otros resultados (excepcionales) | -32.386 |
| Resultado de explotación (EBIT) | 370.579 |
| 15. Gastos financieros | -9.969 |
| 17. Diferencias de cambio | -12 |
| 18. Deterioro y enajenaciones de instrumentos financieros | 1.307 |
| Resultado financiero | -8.673 |
| Resultado antes de impuestos | 361.906 |
| Resultado del ejercicio (antes de IS) | 361.906 |
Composición de ingresos
El alquiler turístico (HUT de terceros + propiedades) suma 1.252.849 € = 94% de la cifra de negocio. Temporada 76.303 € (5,7%). La dependencia del canal turístico es aún mayor que el 80% asumido, lo que refuerza la tesis del riesgo regulatorio.
Estructura de costes
Otros gastos de explotación (660.185 €) es la partida dominante: alquileres de inmuebles de terceros (~250.000 €), lavandería DOINN (155.186 €), aprovisionamientos (59.265 €) y software (>90.000 €). Personal: 237.312 €.
Resultado y fiscalidad
EBIT 370.579 € (27,8% s/ ventas). El PyG no incorpora dotación de IS; aplicando el 25% sobre base ajustada, el resultado neto se situaría orientativamente en 260–275 k€, magnitud comparable con los beneficios netos de años anteriores.
Balance de situación 2025 cierre definitivo
| Concepto | Importe (€) |
|---|---|
| ACTIVO NO CORRIENTE | 1.669.976 |
| Inmovilizado material (neto) | 77.460 |
| Inversiones inmobiliarias (terrenos + construcciones) | 1.573.235 |
| Inversiones financieras a largo plazo (fianzas) | 19.280 |
| ACTIVO CORRIENTE | 558.523 |
| Deudores comerciales y otras cuentas a cobrar | 63.203 |
| Inversiones financieras a corto plazo | 1.762 |
| Tesorería | 493.558 |
| TOTAL ACTIVO | 2.228.498 |
| PATRIMONIO NETO | 1.889.580 |
| Capital escriturado | 336.975 |
| Reservas (legal + voluntarias) | 1.190.699 |
| Resultado del ejercicio | 361.906 |
| PASIVO NO CORRIENTE | 238.330 |
| Deudas a largo plazo con entidades de crédito | 41.309 |
| Otros pasivos financieros (vinculadas y socios) | 197.021 |
| PASIVO CORRIENTE | 100.588 |
| Deudas a corto plazo | 27.920 |
| Acreedores comerciales y otras cuentas a pagar | 72.668 |
| TOTAL PATRIMONIO NETO Y PASIVO | 2.228.498 |
Solvencia y liquidez
El patrimonio financia el 84,8% del activo. Deuda exigible 338.918 € (15,2%); financiera ~241.000 € en su mayoría intragrupo (Vivebarcelona ~100k + socios Velasco ~97k + La Caixa/ICO ~41k). Liquidez corriente 5,55; tesorería 493.558 € = 22% del activo (~6–7 meses de gastos).
Composición patrimonial
Las inversiones inmobiliarias netas (1.573.235 €) son el 71% del activo. Las reservas voluntarias (1.123.304 €) reflejan beneficios acumulados. La elevada tesorería junto a la práctica ausencia de inversiones financieras apunta a un exceso de caja a canalizar hacia diversificación, con implicaciones fiscales a vigilar.
Notas metodológicas y pendientes
- Las cifras de 2025 (PyG y balance) son cierre contable definitivo; las de 2020–2023 provienen del análisis previo.
- El margen operativo real de 2025 (27,8%) es inferior al 36% estimado. Recalcular 2020–2024 con criterio homogéneo.
- El beneficio de 2025 es antes de impuestos; para comparar con años anteriores hay que minorarlo por el IS (~25%).
- CAGR de ingresos según periodo: ~27,5% (2020→2024) y ~23,2% (2020→2025). Fijar el periodo antes de publicar.
- Pendiente: incorporar balances y PyG reales de 2020–2023 para cerrar la serie homogénea.